Neue Nachweismöglichkeiten eines niedrigeren Verkehrswertes für Zwecke der Grundsteuer

Öffnungsklausel

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurde das Bewertungsgesetz/BewG durch die neue Vorschrift des § 220 ergänzt. Nach dieser Vorschrift ist als Grundsteuerwert der „niedrigere gemeine Wert“ anzusetzen, „wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften dieses Abschnitts ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt“. Mit der Gesetzesergänzung kommt der Gesetzgeber der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs/BFH nach. Dieser hat in zwei Verfahren (II B 78/23, II B 79/23) entschieden, dass Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Grundbesitzwertes einzuräumen ist.

Von der Öffnungsklausel Gebrauch machen

Steuerpflichtige Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sollten von der neuen Vorschrift Gebrauch machen, wenn der nach dem neuen Bewertungsverfahren ermittelte Grundbesitzwert erheblich vom geschätzten Verkehrswert nach oben abweicht. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts muss durch ein „Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses“ oder eines Gutachtens von einem öffentlich bestellten und zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken geführt werden. Alternativ erkennt die Finanzverwaltung als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert „einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt“ zustande gekommenen Kaufpreis „über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit“ an, „wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind“ (§ 220 Abs. 2 Satz 3 BewG).

Stand: 26. März 2025